Tech­nische vragen: BP Groeseind 2017

Indiendatum: 25 mei 2023
Antwoorddatum: 28 jun. 2023

1. Hoeveel woningen worden daadwerkelijk gerealiseerd als "middel dure" huur?

Antwoord:
10% van het totaal te realiseren woningen. Er mogen maximaal 25 woningen gerealiseerd worden. Dus in dat geval 3 middeldure huurwoningen. Worden er minder woningen gerealiseerd, dan blijft het aandeel 10% en worden het dus in absolute zin minder middeldure huurwoningen.

2. Wat zal de verwachte huurprijs van deze woningen zijn?

Antwoord:
De maximale aanvangshuurprijs van de middeldure huurwoningen wordt geborgd in het bestemmingsplan en bedraagt €975,81 per maand. Dit is de grens voor de lage middenhuur conform onze verordening (prijspeil 2023). Ook gelden de eisen wat betreft oppervlakte en inkomenseisen bij toewijzing. De middeldure huurwoningen hebben een oppervlakte van tenminste 70 m2.

3. Wat wordt de verwachte huurprijs van de overige woningen?

Antwoord:
Van de overige woningen zijn geen huurprijzen bekend.

Onder dit kopje "1.7. De klimaatwaarde van de aanwezige bomen wordt in het plangebied behouden" staat te lezen dat: " Voor het planten van nieuwe bomen geldt het uitgangspunt dat gekozen wordt voor bomen van een kwaliteit, die de beoogde doelstelling het snelst en meest duurzaam bereikt."

4. Welke bomen worden hier naar verwachting gepland?

Antwoord:
Dat is nog niet bekend. Het landschapsplan dient nader te worden uitgewerkt door de ontwikkelaar en zal bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van het woongebouw worden beoordeeld door het college van burgemeester en wethouders.

5. Gaat het om inheemse bomen?

Antwoord:
Onder andere inheemse bomen, echter een mix van inheems en uitheems is ook voorstelbaar.

6. Is er variatie tussen de verschillende planten die terugkomen?

Antwoord:
Ja.

7. Is er überhaupt gemeentelijk beleid over hoe om te gaan met het aan te kopen plantmateriaal?

Antwoord:
Nee.

8. Wat is de verwachte duur voordat de kroonbedekking 175m2 bereikt zijn?

Antwoord:
15 jaar.

In het BP wordt gesproken om de klimaatwaarde terug te brengen op het niveau van voor de kap.

9. Bestaat de mogelijkheid om voor uitbreiding te kiezen en een hogere klimaatwaarde (=groter oppervlakte dan 175m2) te bereiken?

Antwoord:
De maat van 175 m2 is bepaald aan de hand van de kroonoppervlakte van de bomen die nu in de tuin staan van de voormalige directeurswoning, de afmeting van de toekomstige binnentuin en een inschatting van hoeveel kroonoppervlak daar duurzaam gerealiseerd kan worden. Het is niet reëel om een groter kroonoppervlak te realiseren in de binnentuin. De bomen komen dan te dicht op bestaande en te realiseren bebouwing. Tevens kan een grotere kroonoppervlakte de ontwikkeling van groen (struiken en planten) op maaiveldniveau beperken en dit gaat ten koste van de groenkwaliteit als geheel. Voor het klimaat komt er uiteindelijk 175 m2 kroon en aanvullend onder de bomen overwegend struiken, gazon en planten op maaiveld niveau. Verharding beperkt zich in de tuin tot enkele paden en een terras.

10. Wanneer is naar verwachting het onderzoek tot verplaatsing voltooid?

Antwoord:
Het onderzoek is nog niet in gang gezet. Het voorstel is om dit onderzoek te eisen in het kader van de aanvraag kapvergunning, waarvoor afgeweken moet worden van de Bomenverordening 2021.

11. Als er over wordt gegaan tot kap, worden er nog andere compensaties gedaan? Bijvoorbeeld financieel?

Antwoord:
Vóór een omgevingsvergunning voor kap wordt verstrekt moet de waarde van de bomen in beeld gebracht worden middels taxatie. De getaxeerde waarde wordt als compensatieverplichting te storten in het bomenfonds opgelegd in de vergunning. Kosten die gemaakt worden t.b.v. aanplant nieuwe bomen worden in mindering gebracht op het te storten bedrag. De inschatting is dat in dit plan de kosten met betrekking tot aanplant van nieuwe bomen hoger zijn dan de waarde van de te kappen bomen en dat daarom geen sprake is van storting in het bomenfonds.

"De bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen is gemandateerd aan het afdelingshoofd van Dienstverlening, maar in dit geval is afgesproken dat het college zelf een standpunt inneemt over de klimaatwaarde van het inrichtingsplan. Het college zal de raad hierover tevens informeren."

12. Op basis waarvan zal het college dit standpunt innemen? Op welke termijn kan de raad dit verwachten?

Antwoord:
Dat hangt ervan af wanneer de ontwikkelaar de aanvraag omgevingsvergunning indient.
Afhankelijk van het verdere verloop van de procedure zou dat op zijn vroegst dit najaar kunnen zijn, maar het kan ook nog een jaar of langer duren. Op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning moet de ontwikkelaar op grond van de regels in het bestemmingsplan ook een inrichtingsplan overleggen voor de daktuinen en de binnentuin en zal dit ter beoordeling aan het college worden voorgelegd.
Het is pas zinvol om een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen als het bestemmingsplan in werking is getreden. Dat is naar verwachting op zijn vroegst in september 2023. Als er beroep wordt ingesteld en voorlopige voorziening (schorsing) van het besluit wordt gevraagd, dan treedt het bestemmingsplan nog niet in werking en moeten we de procedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State afwachten.

13. Het complex wordt voorzien van een daktuin etc. Hoe is voorzien in de volgende punten?

• Klimaatadaptie incl nestkasten
• Gevelgroen/gevel beplanting
• Waterberging
• Energieneutraliteit van de bouw in de volledige breedte
• Circulariteit tijdens het bouwen

Antwoord:
• Klimaatadaptie incl nestkasten
Klimaatadaptatie gaat over beperken van hitte, droogte en wateroverlast. Door aanleg van de daktuinen en de binnentuin wordt hitte beperkt en kan een deel van het hemelwater infiltreren in plantvakken. Daarnaast zal de ontwikkelaar met een infiltratiesysteem werken onder de grond om te voldoen aan de eis van 60 liter waterberging per vierkante meter verharding. Het water wordt lokaal langer vastgehouden om droogte tegen te gaan en bij hevige regenval wordt het water vertraagd afgevoerd naar de riolering om wateroverlast te voorkomen.
Nestkasten hebben te maken met bescherming van diersoorten. In Tilburg hebben we een Soortenmanagement plan voor een groot deel van de stad. Op basis daarvan hebben we van de provincie Noord-Brabant een gebiedsgerichte ontheffing gekregen voor gebouwbewonende soorten. Als er geschikte verblijfplaatsen aanwezig zijn voor gebouwbewonende soorten (en dat kan in dit geval niet geheel worden uitgesloten) dan kan gebruik gemaakt worden van de ontheffing. Het bestemmingsplan kan in overeenstemming met de wettelijke soortenbescherming worden uitgevoerd, mits de volgende voorwaarden in acht worden genomen:
➢ Voor de sloop van de bestaande bebouwing wordt gebruik gemaakt van de gebiedsontheffing. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt een ecologisch werkprotocol ter goedkeuring voorgelegd, en tevens een plan voor natuurinclusief bouwen voor de gebouwbewonende soorten waarvoor de gebiedsontheffing van toepassing is.
➢ Begroeiingen waarin vogels kunnen nestelen worden verwijderd buiten het broedseizoen. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot half augustus worden aangehouden. Geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen.

• Gevelgroen/gevel beplanting
Gevelbeplanting is een maatregel die men kan nemen in het kader van natuurinclusief bouwen.
In de bestemmingsplanprocedure komt natuurinclusief bouwen niet aan de orde. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning kan dit wel relevant zijn. Bij nieuwe projecten wordt op voorhand privaatrechtelijk met ontwikkelaars afgesproken dat zij moeten voldoen aan het puntensysteem natuurinclusief bouwen. Dit initiatief dateert echter nog van voordat het puntensysteem werd vastgesteld. We hebben hier dus geen afspraken over vastgelegd. De ontwikkelaar heeft wel toegezegd zo veel mogelijk aan het puntensysteem te zullen voldoen. Gevelbeplanting is niet concreet voorzien als maatregel.

• Waterberging
Verwezen wordt naar het antwoord op de eerste deelvraag van vraag 13.

• Energieneutraliteit van de bouw in de volledige breedte
Regels over energieneutraliteit van de bouw komen aan bod in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. De vergunningaanvraag voor de nieuwbouw moet op grond van het Bouwbesluit voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Deze regels stellen eisen aan de maximale energiebehoefte, het fossiele energiegebruik en aan de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen. Dit betekent dat bij de nieuwe woningen niet alleen rekening moet worden gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie.

• Circulariteit tijdens het bouwen
Regels over circulariteit tijdens het bouwen volgen uit landelijke regelgeving en staan eveneens in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit stelt eisen aan de milieuprestaties van een gebouw, uitgedrukt in de Milieuprestatie voor gebouwen (MPG). De MPG vormt een indicatie van de milieubelasting van alle componenten en materialen die in een gebouw worden toegepast en wordt ook steeds strenger op de mate van circulariteit. Het doel is om de eis stapsgewijs scherper te stellen en uiterlijk in 2030 te halveren. In 2050 wil het Rijk namelijk een klimaatneutrale en circulaire gebouwde omgeving realiseren. Naast aanscherping van de eis wordt ook de mogelijkheid onderzocht om de milieuprestatie-eis uit te breiden naar andere gebruiksfuncties en renovatie. Een bestemmingsplan bevat geen regels over circulariteit tijdens het bouwen.

Na aanleiding van de Nota van Zienswijzen(NvZ) heeft onze fractie de volgende vragen:
Blz 1: "Daarbij sluiten de vormgeving en uitstraling aan bij de kenmerken van de bestaande bebouwing."

14. Wat wordt hiermee bedoeld?

Antwoord:
In het ontwerp zal een onderscheid worden aangebracht tussen de onderbouw en de bovenbouw. Op die manier sluit de onderbouw aan bij de Tilburgse basishoogte van twee lagen met kap en refereert het plan aan de voormalige directeurswoning.
De opzet van het gebouw reflecteert de oorspronkelijke perceelmaat van de linten door individuele woningen zoveel mogelijk herkenbaar te maken in het ontwerp.
Het plan is vormgegeven als een naar de omgeving afbouwend en opgedeeld gebouw. Het gebouw heeft een oriëntatie, korrel en hoogte die past bij de bestaande omgeving.

In de NvZ staat de lezen dat de Hedera weliswaar een woonplaats is voor verschillende dieren is maar dat er geen beschermde soorten aanwezig zijn.

15. Om welke dieren gaat het hier?

Antwoord:
Insecten en vogels zouden hier gebruik van kunnen maken. De Hedera mag niet verwijderd worden op het moment dat er een broedgeval is.

16. Er staat dat het aanbevelenswaardig is om gevelgroen toe te passen in de nieuwe situatie. Kunnen we er dan vanuit gaan dat het een advies is en geen verplichting/opdracht?

Antwoord:
Dat klopt. Verwezen wordt naar het antwoord op vraag 13.

Met betrekking tot de laatste zienswijze. Als er sprake is om woningen te bouwen voor starters op de woningmarkt.

17. Waarom is er dan gekozen voor relatief dure woningen ervanuit gaande dat starters nog wat minder kapitaalkrachtig zijn? Is men niet "bang" dat juist een andere doelgroep wordt aangetrokken?

Antwoord:
De doelgroep is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. In principe mag iedereen straks gaan wonen in de nieuwbouw. De ontwikkelaar geeft aan dat zij zich met name richten op startende één- of tweepersoonshuishoudens, maar huishoudens van andere leeftijdscategorieën, waaronder ouderen, zijn de woningen ook geschikt. De ontwikkeling kan ook een doorstroming op de woningmarkt teweegbrengen.

18. Daarop aansluitend, worden de woningen levensloopbestendig gebouwd?

Antwoord:
Ja.